Recht §
§ Maklerprovision
Gesetz zur Maklerprovision seit dem 23.12.2020
BGB-Vorschriften zur Maklerprovision beim Immobilienkauf
Die neuen Regelungen im BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien, die ab 23.12.2020 gelten, im Überblick:
Gilt nur für die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.
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§ Energieausweises
Pflicht des Energieausweises
Der Energieausweis ist auf ein Gebäude bezogenes Dokument. Es werden Energieverbrauch und Energieeffizienz dokumentiert. Für Immobilienkäufer und Mieter ist er eine Vergleichsbasis.
Es besteht Ausweispflicht für Verkäufer und Vermieter. Ab Mai 2021 gilt für die Ausstellung eines Energieausweises das Gebäudeenergiegesetz. Auf Verlangen muss ein Energieausweis vorgelegt werden (Achtung: hier kann ein Bußgeld fällig werden!).
Ausnahmen:
– Selbstnutzende Eigentümer benötigen keinen Energieausweis, solange sie nicht verkaufen oder vermieten.
– Denkmalgeschützte Gebäude
– kleine Häuser mit einer maximalen Nutzfläche von 50 m².
Energieverbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit. Er wird aus den Daten von mindestens drei Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten des Gebäudes ermittelt – es gibt also keinen Energieausweis für einzelne Wohnungen, sondern nur einen für das ganze Haus.
Der Energieverbrauchsausweis ist generell zulässig für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohneinheiten sowie sämtliche Wohnhäuser, die schon die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten. Demzufolge ist für ältere unsanierte Häuser mit höchstens vier Wohneinheiten der Verbrauchsausweis nicht zulässig – hier ist ein Bedarfsausweis erforderlich.
Energiebedarfsausweis
Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen allein bauliche Aspekte wie beispielsweise das Baujahr, der Gebäudetyp, die Gebäudegröße und Anzahl der Wohnungen sowie technische Daten der Heizungsanlage, die Qualität der Fenster und der Dämmung zugrunde.
Bei Neubauten wird der Ausweis obligatorisch ausgestellt. Er ist verpflichtend für Mehrfamilienhäuser, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten oder weniger als fünf Wohneinheiten haben.
Der Energiebedarfsausweis enthält einen Wert zum Endenergiebedarf und einen zum Primärenergiebedarf (kWh/(m² ● a).
Laut § 108 GEG Bußgeldvorschriften
Wer ordnungswidrig, vorsätzlich oder leichtfertig handelt:
– nicht sicherstellt, dass ein Energieausweis oder eine Kopie übergeben wird,
– einen Energieausweis oder eine Kopie nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt,
– einen Energieausweis oder eine Kopie nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig übergibt,
– nicht dafür Sorge trägt, dass dort genannte Daten richtig sind,
– nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige die dort genannten Pflichtangaben enthält,
– entgegen § 88 Absatz 1 einen Energieausweis ausstellt,
kann mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro geahndet werden
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§ Kündigung Vermieter
Ordentliche Kündigung durch Vermieter
Gründe für die ordentliche Kündigung des Vermieters
Vermieter können den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (§§ 573 ff BGB) unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, es besteht berechtigtes Interesse.
Mögliche Gründe für eine ordentliche Kündigung sind:
Vertragsverletzung (nach vorheriger Abmahnung mit Kündigungsandrohung)
Eigenbedarf (Verlinkung zu Kachel Eigenbedarf)
Wirtschaftliche Gründe
Vertragsverletzung bedeutet:
eine unerlaubte Untervermietung oder Überlassung der Mietsache an Dritte
ständig verspätete Mietzahlungen
Beleidigungen des Vermieters
Verstöße gegen die Hausordnung
Überbelegung der Wohnung
Je nach Schwere der Pflichtverletzung kann nicht nur eine ordentliche, sondern möglicherweise auch eine fristlose Kündigung des Vermieters gerechtfertigt sein. Zahlt der Mieter seine Miete ständig zu spät und nicht in voller Höhe, hat der Vermieter das Recht unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Gerät der Mieter durch unvollständige Mietzahlungen in Mietrückstand, darf der Mieter sogar fristlos kündigen, sobald der Mieter mehr als zwei Monatsmieten schuldet.
Zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung wegen Mietschulden besteht jedoch ein weiterer entscheidender Unterschied: Eine fristlose Kündigung kann der Mieter abwehren, indem er die Mietschulden nachträglich begleicht. Das gilt jedoch nicht für die ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Die fristgemäße Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht.
Wirtschaftliche Gründe bedeutet:
Während das Gesetz die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich ausschließt, ist eine Kündigung aus anderen wirtschaftlichen Gründen möglich. § 573 Absatz 2 Nummer 3 erlaubt dem Vermieter die Kündigung, wenn er „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Diesen Kündigungsgrund können Vermieter in der Regel dann anführen, wenn das Wohnhaus grundlegend saniert, abgerissen oder verkauft werden soll.
Kann ein Wohnhaus beispielsweise im Leerstand für den doppelten Preis verkauft werden, als wenn es in vermietetem Zustand veräußert wird, kann die Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung wirksam sein. Der Vermieter muss den erheblichen Preisunterschied jedoch nachvollziehbar darlegen. Der Hinweis auf Erfahrungswerte oder die pauschale Auskunft eines Immobilienmaklers sind nicht ausreichend.
Diese Hinweise stellen keine Rechtberatung dar. In einem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an ihren Rechtsbeistand.
§ Kündigung Eigenbedarf
Kündigung wegen Eigenbedarf durch den Vermieter
Kündigung wegen Eigenbedarf
Eigenbedarf bedeutet: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Familienangehörige sind z.B.: Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Großeltern, Nichten, Neffen, Schwäger und Cousins. Voraussetzung bei nicht engen Verwandten ist, dass ein besonders enger Kontakt zu der Person besteht (BGH, Az.: VIII ZR 247/08)
Angehörige seines Haushalts wie zum Beispiel: Kinder aus der vorherigen Beziehung eines nichtehelichen Lebensgefährten oder Pflegepersonal.
Die Länge der Kündigungsfrist für den Vermieter hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt (§ 573 c BGB).
Mietdauer bis 5 Jahre -> 3 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer 5 bis 8 Jahre -> 6 Monate Kündigungsfrist
Mietdauer mehr als 8 Jahre -> 9 Monate Kündigungsfrist
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, dann ist sie zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. (Beispiel: Geht das Kündigungsschreiben beim Mieter am 1. März ein, endet das Mietverhältnis Ende Mai.)
Bei Mietverträgen, die vor der Mietrechtsreform im Jahr 2001 vereinbart wurden, gelten teilweise noch längere Kündigungsfristen für den Vermieter, sofern diese vertraglich vereinbart wurden. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, steht dem Mieter eventuell ein Schadensersatz zu.
Vermieter, die wegen Eigenbedarfs kündigen, müssen diesen Eigenbedarf auch wirklich haben. Andernfalls kann der Mieter in der Wohnung bleiben. Erfährt dieser erst nach dem Umzug, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, kann er unter Umständen sogar Schadensersatz für die teurere Miete in der neuen Wohnung verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 99/14).
Ebenfalls unwirksam ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Wohnraum nicht in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter in der Wohnungskündigung vorgibt (z.B. wenn die 80-jährige, gehbehinderte Mutter in eine Wohnung im 6. Stock ohne Aufzug ziehen soll.Sicherstellen, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs den Mieter auch erreicht Das Abschicken des Kündigungsschreibens genügt nicht, damit die Kündigung auch wirklich wirksam werden kann. Vielmehr ist es erforderlich, dass das Schreiben auch tatsächlich beim Mieter ankommt. Nicht selten kommt es vor, dass Mieter den Zugang der Kündigung bestreiten.
Es empfiehlt sich daher, die Kündigung als Einschreiben zu versenden – noch sicherer ist es allerdings, sie zusammen mit einem Zeugen persönlich zu übergeben.
Diese Hinweise stellen keine Rechtberatung dar. In einem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an ihren Rechtsbeistand.